EP011 買房還是租房好？

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EP011｜買房還是租房好？

這個題目有非常多的爭議。我要先把我自己的立場公開說清楚——我本身是一個房地產投資人，買了蠻好幾間房子，所以對我來說買房這件事情從投資角度完全是合理的。但是，自從我把第二間自住房賣掉之後，我跟我太太就再也沒有買過自己住的房子，一直到現在我們都選擇租房自住。

這不是因為財務上有困難、買不起房。我買得起我想看的任何房子。這是我們深思熟慮後的財務決定。那我為什麼這樣選擇呢？今天這一集，我純粹從財務的角度來分析，告訴你為什麼我認為租自己住的地方，比買自己住的地方要來得划算。

用數字說話：每年要付出多少？

要把這件事講清楚，我們需要一些數字。我以紐西蘭奧克蘭的標準來算，你可以按照自己所在的地區去調整。

我們家一共七口人——我、我太太、岳父母、還有三個孩子。我們住的區域不算豪宅區，但要買一棟適合我們全家住的房子，大約要落在一百五十萬紐幣這個價格。

按照一般自住房八成貸款來算，我需要準備三十萬的頭期款，然後貸一百二十萬。紐西蘭的房貸利率通常在五到六個百分點之間，我們先用五厘保守計算，那麼一年光是利息就要還六萬塊——也就是每個禮拜大概一千兩百塊。

但這還沒完。還有幾項不得不付的費用：房屋保險一年大約四千塊、市政府地稅（Rates）一年也差不多四千塊。然後房子會老，每十年左右你都需要做一次比較有規模的維修，比如重新油漆、修籬笆、整理花園等等，十年預算五萬塊，等於每年要提撥五千塊的維修備用金。這還不包括中途突發的維修、廚具損壞或通貨膨脹，先撇開不算。

然後你每個月還要還本金。一百二十萬分三十年，每年要還四萬塊本金。

把這些全部加起來：利息六萬、本金四萬、保險四千、地稅四千、維修五千，每年的現金支出合計超過十一萬三千塊。每個禮拜要花出去超過兩千塊，只是為了住在這一棟房子裡。

年度現金支出明細：利息 NZD 60,000 ＋ 還本金 NZD 40,000 ＋ 保險 NZD 4,000 ＋ 地稅 NZD 4,000 ＋ 維修備用 NZD 5,000 ＝ 每年合計 NZD 113,000（每週約 NZD 2,173）

還有一件事值得你停下來想一想。你借了一百二十萬，但你知道三十年下來，你實際還給銀行的錢是多少嗎？按照五厘利率，每個月要還六千四百四十二塊，這個數字三十年不變。雖然每個月的利息部分會隨著本金減少而慢慢降低，但少掉的利息剛好由多還的本金補上，所以月供金額始終是同一個數字。三十年還下來，總金額超過兩百三十一萬九千塊，你多付了將近一百一十二萬的利息給銀行，才能把這個房子給擁有下來。

很多人說「買房是在存錢」——沒錯，你是在存錢，但你存的方式是把錢先交給銀行，銀行再慢慢把你的本金還給你，而那一百一十二萬的利息，就這樣消失了。這棟房子就像一個撲滿，裡面裝的全都是你自己的錢，只是繞了一大圈才回到你手上，你並沒有因為這棟房子真正多賺到任何東西。

精算：NZD 1,200,000，5% 年息，360 期等額還款 ── 月供 NZD 6,442，總還款 NZD 2,319,120，總利息 NZD 1,119,120（幾乎再買半棟房子的利息送給了銀行）

這裡還有一個非常實用的工具，叫做「房租比」（Price-to-Rent Ratio）。算法很簡單：把房價除以一年的租金，得出一個倍數。以我們的例子來算，一百五十萬的房子，週租一千兩百塊，一年租金大約六萬兩千塊，房租比就是二十四倍。國際上有一個普遍認可的標準：房租比超過二十倍，租房就比買房更划算。你可以用同樣的方式去算算你自己所在城市的數字，答案會很清楚。

三十萬頭期款：你看不見的損失

除了每年固定的現金支出，還有一筆你容易忽略的成本——就是那三十萬的頭期款。這筆錢從你付出去的那一刻起，就被鎖死了，它再也沒有辦法幫你做任何事情，只是拿來還債。

如果這三十萬拿去做其他投資，即使只有五厘的回報，一年也能產生一萬五千塊的收益。這就是所謂的機會成本——你看不見，但它真實存在。把機會成本算進去，這棟房子每年的真實經濟成本，其實接近十二萬八千塊，每週超過兩千四百塊。

如果把省下來的錢去投資呢？

我們剛才算出來，同一棟房子，我租是一週一千兩百塊，買是一週超過兩千塊。每週省下的差額大約是八到九百塊，一年下來就是將近五萬塊。

現在問題來了：如果你不把這筆錢砸進房子，而是拿去做多元化投資，比如放進全球股票指數基金，長期年回報大概是百分之七，會發生什麼事？

十年後，這五萬塊每年、每年複利滾下去，大約會變成七十萬。二十年後呢？超過兩百萬。光是你「不買房、把差額去投資」這個決定，二十年後就能替你生出超過兩百萬的資產。

而同樣這二十年，你那棟房子的所有者，已經付出了超過兩百二十六萬的現金支出（每年十一萬三千、二十年），才把那棟房子供下來。哪一個划算，你自己算。

差額投資試算：每年 NZD 50,000，7% 年回報複利計算 ── 10 年後約 NZD 690,000；20 年後約 NZD 2,050,000

想要搬家？先準備好四萬五

人生不是一成不變的。孩子會長大，房子可能會太大用不著；工作可能會換地方；家庭結構也會改變。按照現代人的生活型態，大概每十到十五年就會換一套房子。

但每次換房，你要先把舊房子賣掉。賣房的仲介費加上廣告費跟時間成本，大概在房價的三個百分點左右。一百五十萬的房子，光是賣房就要付出大約四萬五千塊。每隔幾年換一次房，這個成本是不斷在疊加的。

所以你看到了嗎？買自住房不只是每個月要還房貸這麼簡單。你付出了大量的現金、鎖死了資本、承擔了維護成本，而且每次想搬家還要再交一筆手續費。這些錢加起來，完全沒有為你創造任何產值，只是讓你住在那裡而已。

常見的反對意見，以及我的回應

【反對意見一：房子會增值啊，我爺爺當年買的房子現在漲了二十倍！】

這一點我完全認同，這也正是我投資房地產的原因。房子確實是非常關鍵的資產，只要有通膨，房子的價值就會一直往上走。這一點我沒有異議。

但請注意，我跟你說的不是「不要投資房地產」，而是「不要買一棟房子讓自己住」。這兩件事情是不一樣的。當你買了一棟房子自己住，你就變成了自己的租客——你在替自己還房貸，而不是讓別人替你還。

民用住宅的租金回報率其實偏低，它更像是一個抗通膨的工具，而不是一個高回報的投資。我的原則是：我買投資房，讓租客替我還房貸；同時，我把自己的錢放到回報率更高的地方去運作。這才是比較有效率的資本配置方式。

還有一件事你可能沒算過：很多人慶祝自己的房子從當年買進的價格漲了一倍，感覺賺翻了。但他們沒算的是，這二三十年裡他們付出了多少利息、保險、地稅、維修費用。把這些成本全部加回去之後，你真正的年化回報率，通常只有百分之三到五。說穿了，跟放定期存款差不多。所謂的「暴賺」，大部分其實是幻覺——錢是付出去了，只是你沒有列清單而已。

【反對意見二：租房沒有保障，房東隨時可以叫你搬家！】

我有一個朋友就有這樣的親身經歷。她懷孕的時候，房東突然叫他們搬家。大肚子還要打包、收拾、找新房子，壓力非常大。從那以後她就堅持要擁有自己的房子，這個心情我完全理解。

但我們家過去十年搬了七、八次家，雖然說坦白講我不喜歡搬家，但我們對這件事情沒有太大的恐懼。我們的做法是：在選房子的時候，我們就會先跟房東談清楚，問他是不是希望有長期穩定的租客，確認這個意向之後我們才會租。對房東來說，有一個穩定交租、不亂搞破壞的長期租客，其實是他們最希望的結果。所以只要你做個好租客，你會發現房東反而希望你一直住下去。

【反對意見三：租的房子沒有家的感覺，什麼都不能改，連釘個釘子掛畫都不行！】

這一點我部分認同。但我想換個角度來說。大部分情況下，你在看房子的時候，廚房跟浴室本來就應該是你覺得可以接受的狀態，如果不行，那你一開始就不要租這間就好了，市場上有很多不錯的房子可以選。

至於「家的感覺」，其實很多時候是靠你自己的家具、擺設、和生活方式創造出來的，而不是靠你「擁有」這個空間。你可以用自己的方式去佈置，去享受這個過程，不一定要擁有它才算是家。

還有一個有趣的附帶效果：因為你知道將來可能會搬家，你買東西的時候反而會更謹慎、更精簡，不會無止境地囤積雜物。這件事反而幫助你節省開銷，也讓你對物品的選擇更有意識。

【第四點：現代人的移動性】

今天的工作型態跟三四十年前完全不一樣。以前一份工作可以做二三十年，但現在很多人隔幾年就換工作，甚至需要搬到別的城市、別的國家。如果你是租房的，收拾東西走就好了。但如果你是買房的，你在搬走之前要先處理賣房這件事，這個過程牽涉到大量的時間、精力，有時候還有財務上的損失。

在很多國家，賣房賺了錢還要繳資本利得稅（Capital Gains Tax）。紐西蘭算是少數已經取消自住房增值稅的地方，但在很多其他國家，你賣房子賺的差價還要被政府拿走一部分。這些都是你在計算「買房划不划算」的時候必須考慮進去的因素。

我看到很多人跑去澳洲、美國，要移動的時候才發現自己被一棟房子卡住了，要附上相當多的財務代價才能把事情處理好再離開。這種流動性的代價，在你買房的那一天就已經悄悄被買單了，只是你還沒意識到。

關鍵概念：你買的是「使用權」，不是「所有權」

我想給你一個重新看待這件事情的角度。你住在一個地方，本質上是在「使用」那個區域的所有好處——學區、周邊設施、風景、交通便利性。這些才是你真正付費購買的東西，跟你到底是買還是租其實是分開的兩件事。

以我們家現在住的地方來說，我每個禮拜只需要付一千兩百塊租金，就可以使用這裡的一切。這一千兩百塊裡面，我不用管保險、不用管維修、不用管地稅，什麼都不用管，就是每週一千兩百塊。對比前面算出來的，如果我買了這棟房子，每週的真實支出超過兩千塊——光是這個差距，每週我就省下了超過八百塊。

我住在這個區域的主要原因，是因為這裡有好學區，我的孩子要上學。但學區是一個有時效性的需求——等孩子長大、離開家之後，學區對我來說就沒有任何用處了。我不需要為了一個暫時性的需求，去購買一個永久性的資產，然後背負幾十年的財務責任。我只需要在我需要的那段時間，付費使用這個區域就夠了。

結論：不是反對買房，而是讓你重新想清楚

你看到了嗎？每年十二萬八千塊的支出，雖然這棟房子未來終究會是你的，但以兩個人的薪水來算，如果按紐西蘭家庭中位數每人約十萬來看，你們夫妻兩個人加起來有將近一半半個薪水，全部被這棟房子給吃掉了。生活品質會大大下降，孩子的學費、生活上其他的支出都會捉襟見肘。更何況一般的受薪階層，是繳完稅之後才拿到手的錢來還房貸，稅後的壓力其實遠比數字看起來還要更大。

所以如果你問我的意見，我會說：如果你能夠用租房的方式完成人生現階段的目標，那就租。就像我，現階段的目標是讓孩子讀好學區，那我用租的就好了。

當然，我不是完全反對買房。如果你有特別的需求——比如要長期照顧父母、確定不會再搬家、或者有其他非常具體的理由需要擁有那個空間——那買房子是完全合理的選擇。

我只是想提出一個觀點：很多人心裡有一個根深蒂固的想法，覺得「我一定要買房子才算是有個家」。我想說的是，這未必是對的。租房子，其實是一個非常不錯的選擇。

曾經，買房子有一個相對簡單的理由：在我們父輩那個年代，三四十年前，房價可能只是年薪的五倍左右。但到了今天，很多城市的房價已經是年薪的十倍、十五倍，甚至二十倍。在那個房價相對便宜的時代，買房子確實比租房更合理。但在我們今天這個時代，加上現代人高度流動的工作型態，我認為租房子才是比較合理、也比較聰明的財務選擇。

下集預告

下一集，我會分享關於年輕人在財務上最常犯的五大錯誤。這些誤解很多人都有，但往往要到很久以後才發現代價有多大。感謝你的收聽，我們下集見。